開發(fā)商資金充裕度下降

　日期：2010-07-14   來源：深圳新聞網(wǎng)

在調(diào)控后收緊的融資渠道面前，部分開發(fā)商仍表態(tài)“不差錢”。業(yè)內(nèi)專家以及分析師透露，１～５月的房企資金壓力不大，但充裕度在下降，隨著調(diào)控深入，若融資渠道不暢，房企可能產(chǎn)生資金缺口。面對收窄的融資渠道，部分開發(fā)商出現(xiàn)新動向，將融資的方向轉(zhuǎn)向了外資銀行。

房企資金充裕度下降

在調(diào)控大勢下，上市房企通過股市融資受到證監(jiān)會和國土局的聯(lián)合審批，且在股市下行的行情下，多個房企股價已經(jīng)跌破增發(fā)價。

６月期間，招商地產(chǎn)公告，股東大會通過了撤銷定向增發(fā)方案。世茂股份緊隨其后，公告宣布撤銷約１７億元的增發(fā)方案。

不過，面對股權(quán)融資渠道受阻，部分房企仍表態(tài)，憑借自有資金、信托融資等其他渠道，并不差錢。

面對地產(chǎn)大佬一直宣稱的“不差錢”，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生則表示，“不要總認(rèn)為自己不差錢，開發(fā)商的資金充裕度在下降?！?/p>

現(xiàn)金流越來越緊張

聶梅生表示，檢測１～５月的數(shù)據(jù)，開發(fā)商資金充裕度開始下降，自有資金率上升明顯。她介紹，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金占投資比重在去年為４９．４％，但在今年５月達到７０．３％。去年房產(chǎn)企業(yè)的月均自有資金是１４５２億元，到了今年５月份達到了２０８２億元。同時，房企資金充裕度明顯下降，今年３月份的充裕度是１∶１．６７，現(xiàn)在下降到１∶１．４２?！斑@個比例能否撐到年底不好說?！?/p>

齊魯證券房地產(chǎn)分析師涂力磊表示，在此輪政策調(diào)控中，擠壓開發(fā)商資金，迫使其降價是手段之一。從假設(shè)測算中可以看出，開發(fā)商有銷售壓力，但暫時還不致命。如果成交繼續(xù)下滑，為保證資金平衡，房企在４季度可能出現(xiàn)更大規(guī)模降價。

一家股份制銀行地產(chǎn)金融總監(jiān)表示，雖然開發(fā)商上半年銷售為今年積累了不少現(xiàn)金流，但是在調(diào)控繼續(xù)深入的情況下，開發(fā)商下半年的銷售不容樂觀，而且在開發(fā)、投資等資金支出方面的需求仍然存在。雖然開發(fā)商自有資金能維持一段時間，但現(xiàn)金流也將越來越緊。他預(yù)計，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，中小企業(yè)支撐不下去，還將出現(xiàn)大魚吃小魚，房企之間重組兼并的現(xiàn)象。

房企眼光轉(zhuǎn)向外資銀行

種種跡象表明，在房地產(chǎn)融資的渠道變得越來越窄的當(dāng)下，股權(quán)融資受阻和資金有壓力預(yù)期，使房企融資開始尋求新的渠道，其中一個明顯動向是外資銀行的身影頻頻顯現(xiàn)。

６月２５日，奧園從南洋商業(yè)銀行及中國銀行澳門分行獲得５億元的定期貸款融資，資金將用作奧園的一般營運資金。緊隨其后，恒基兆業(yè)宣布其與１８間國際及本地銀行簽訂一項１３２．５億元的５年期循環(huán)貸款；雅居樂也于近期從東亞銀行獲得了８億港元的借款。新世界發(fā)展也獲得了一家銀行７億港元４年期的貸款。

加之今年４月２８日，龍湖披露，成功獲得一筆來自國際銀團最高上限為２１．５億港元的貸款。實際上，包括恒大、雅居樂、佳兆業(yè)、人和商業(yè)等在港上市的中國內(nèi)地房企也紛紛推出了海外融資計劃。業(yè)內(nèi)人士分析稱，龍湖的這一成功案例將對其他房企融資創(chuàng)新渠道起到風(fēng)向標(biāo)的作用。

融資成本明顯攀升

近期，銀監(jiān)會叫停了銀信合作業(yè)務(wù)，信貸調(diào)控進一步收緊；房地產(chǎn)商的融資難度和融資成本大幅飆升。此前，在港上市的中國內(nèi)地房企紛紛轉(zhuǎn)向境外發(fā)行高息債券，而不少Ａ股上市公司則通過信托、委托貸款、股權(quán)質(zhì)押融資等方式“找錢”。

“兩年前那一輪行業(yè)低谷時，房企公開融資的成本最高也就到１０％左右；今年，很多企業(yè)發(fā)債或信托融資的利率高達１２％～１７％。”一位信托公司的經(jīng)理說。

銀行貸款、再融資受到限制，嚴(yán)厲調(diào)控使銷量下滑，依靠銷售回款也不容易，有境外再融資優(yōu)勢的在港上市房地產(chǎn)企業(yè)開始以高息為代價求得資金。在花樣年之前，碧桂園、雅居樂、佳兆業(yè)等已紛紛發(fā)債進行境外融資，這些內(nèi)地房企境外融資的成本連續(xù)攀升。

恰在此時，上市公司委托貸款也開始增多。今年截至６月２５日，共有５３２則上市公司公告“委托貸款”事項，比去年同期增長３０．１％。借款方為開發(fā)商的委托貸款利率，明顯高于基準(zhǔn)的利率水平。

ＷＩＮＤ統(tǒng)計顯示，今年以來已經(jīng)有３７家房地產(chǎn)上市公司的各類股東以股權(quán)質(zhì)押方式進行了９２宗融資活動，質(zhì)押股份總數(shù)接近５２億股。僅５月份以來就發(fā)生３１宗質(zhì)押融資活動，６月份以來愈演愈烈。而去年全年僅有１９家上市房企進行了３１宗股權(quán)抵押融資。

浙企向員工募集資金

在浙江一家中型房地產(chǎn)公司工作的顧偉新（化名）近日購買了１０萬元信托理財產(chǎn)品。與其他信托產(chǎn)品不同的是，顧偉新購買的是該地產(chǎn)公司特定向內(nèi)部員工發(fā)售的產(chǎn)品，年收益率達１２％。

“通過信托的形式向企業(yè)員工募集資金，緩解燃眉之急，這種方式已在江浙地產(chǎn)圈內(nèi)悄然興起，很多知名房企也加入了信托化內(nèi)部籌資的行列?！睋?jù)業(yè)內(nèi)資深人士介紹，信托化內(nèi)部籌資的規(guī)模一般在１至３億元，收益率超過１０％。房企在“為員工增加福利”的旗號下籌集流動資金，而員工則在高息的誘惑下積極參與認(rèn)購。